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CALCUL DE RENTABILITE EN IMMOBILIER LOCATIF

Avant d’investir dans l’immobilier, vous vous demandez comment calculer la rentabilité de son bien ?

Voici donc les méthodes de calcul de la rentabilité nette avant impôt (sur le revenu) et celle après impôt :

1/ Rentabilité nette avant impôt :

Ce calcul permet d’obtenir la rentabilité en prenant en compte tous les frais de la location de l’appartement, sans les impôts sur le revenu

Taux de rentabilité net avant impôt (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) / Prix de revient

Voici un exemple de détail des charges :

◾Les mensualités de crédit

◾La taxe foncière et autres taxes locales éventuelles

◾Les assurances (Prêt, PNO)

◾Les assurances loyers impayés

◾Les frais de syndic (charges de copropriété)

◾Les frais de gestion (si vous ne gérez pas vous même)

◾Les frais d’entretien

◾Les vacances locatives

◾Electricité, etc

Le prix de revient comprend l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition :

◾Prix d’achat

◾+ Frais d’agences

◾+ Frais de notaire

◾+ Frais bancaires

◾+ Travaux

L’exemple mieux qu’un long discours :

L’appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuelles sont de 5 269 €

Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15%

Si le taux est proche de zéro, il y a peu de chances que l’autofinancement se réalise car vous devez à ce calcul ajouter le montant des impôts sur le revenu.

2/ Rentabilité nette après impôt :

C’est cette rentabilité que vous devez calculer, elle dépend de la situation fiscale de chacun. L’idée est de soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.

Taux de rentabilité net après impôt (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) - (total des charges) - (impôts) / Prix de revient

Exemple :

Notre appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuels sont de 5 269 €. Supposons que nous sommes dans la tranche d’imposition des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Calculons d’abord le montant des impôts : ((550 x 12)-30%)* 40% = 1 848 €

Taux de rentabilité net après impôt (%) = 100 x (12 x 550)- (5 269 – 1 848) / 62 000 = - 0.83%

L’exemple démontre ici l’importance de ce calcul, car certains facteurs peuvent rendre le résultat négatif. Il est donc très important de prendre en compte le régime d’imposition qui sera adopté pour votre déclaration fiscale.

Dans la plupart des cas, le régime réel est bien plus avantageux car les intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux et autres charges sont également déductibles des revenus générés par les loyers.

Vous avez réussi à obtenir quelle rentabilité pour votre investissement ?

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