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L'HERITAGE DUFLOT SUR L'IMMOBILIER !

La ministre Cécile Duflot vient de quitter le gouvernement suite à la nomination de Manuel Valls et nous laisse un héritage de deux lois qui concernent beaucoup les investisseurs en immobilier. Ce qui peut inquiéter l'investisseur c'est la partie de l'encadrement des loyers, donc voici un résumé de la situation à ce jour sur ce sujet mais également pour rappel la première loi Duflot :

1/ Encadrement des loyers de la Loi Alur

En ce qui concerne la loi Alur (la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové de Mme DUFLOT), elle a été définitivement votée par le parlement le 20 février 2014, mais elle n'est pas encore en place (voir la rentrée 2014)

Les villes concernées

De l’Ile-de-France au littoral méditerranéen en passant par Lyon ou le bassin d’Arcachon, 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants constituant des zones « tendues » sont concernées. Ce périmètre englobe 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés du pays.

Les références retenues

Chaque zone sera dotée d’un observatoire local des loyers. A partir des données obtenues, le préfet prendra chaque année un arrêté déterminant un loyer médian de référence par catégorie de logement et par quartier. Le ministère du Logement a souhaité un loyer médian car il se révèle moins volatile que le loyer moyen. Rappelons que le loyer médian est celui qui sépare les logements en deux groupes égaux : ceux dont le loyer est inférieur à la médiane et ceux dont le loyer est supérieur.

Les limites imposées

Un second indicateur sera déterminé : le loyer de référence médian majoré. Egalement fixé par arrêté, il ne pourra être supérieur de 20% au loyer médian de référence. Les loyers devront être fixés dans cet intervalle. Dans un souci de transparence, les contrats de location devront stipuler le loyer médian majoré et le loyer appliqué au précédent locataire.

L’impact espéré

Pour la seule région parisienne, le ministère du Logement estimait l'an passé que 1 logement sur 4 devrait voir son loyer baisser avec ce nouveau dispositif. Prenons le cas d’un studio de 26 m² mis en location à Paris dans un quartier recherché pour 1.000 euros par mois, soit 38,4 euros par m². Si la médiane pour ce type de logement dans ce quartier est de 30 euros par m², le loyer devra être au maximum de 936 euros (30*26 + 20%)

Les exceptions

Pour les logements offrant des caractéristiques exceptionnelles (garage, grande terrasse...) justifiées dans le bail, un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué.

La mise en place

Une fois la loi entrée en vigueur, tous les nouveaux contrats devront tenir compte de ces critères. Pour les logements occupés, le locataire pourra à l’occasion du renouvellement du bail entreprendre un recours en diminution de loyer si ce dernier est supérieur au plafond. En cas de désaccord, une procédure amiable pourra être engagée. Si elle échoue, il sera possible de saisir un juge.

Le dispositif introduit en parallèle une notion de loyer de référence minoré (-30%). Si le loyer est inférieur à ce plancher, le propriétaire pourra envisager d’augmenter le loyer au renouvellement du bail.

2/ Réduction d'impôt pour investissement locatif (Loi Duflot)

Les logements concernés par la loi Duflot sont les suivants :

  • Les logements neufs.
  • Les logements acquis en l’état futur d’achèvement.
  • Les logements que le contribuable fait construire.
  • Les logements que le contribuable acquiert et sur lesquels il réalise des travaux en vue de leur réhabilitation pour cause de non respect des règles et normes légales ou par volonté d’acquérir les performances techniques d’un logement neuf.
  • Les locaux que le contribuable transforme en logement.
  • La rénovation de logements anciens habités, utilisés et acquis en vue d’une transformation en logement neuf via des travaux.

Ces logements doivent être acquis dans la limite de l’application de la loi, soit avant le 31 Décembre 2016.

Vous devez louer le logement pendant neuf ans minimum, à usage de résidence principale du locataire. Vous devez respecter des plafonds de loyers qui sont décrétés. Les ressources de vos locataires sont elles aussi plafonnées. Vous ne pouvez pas louer à l'un de vos ascendants ou descendants, même s'ils sont détachés de votre foyer fiscal.

La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement répartie sur 9 ans

Elle s'applique à 2 acquisitions maximum par an. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

  • plafond de 300 000 € par personne et par an,

  • plafond de 5 500 € par m² de surface habitable

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