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L'INVESTISSEMENT LOCATIF EN CHIFFRE !

L’immobilier est sans nul doute un pilier majeur de l’indépendance financière mais il faut quand même prendre garde à ce que l’on fait pour éviter d’y laisser des plumes et des cheveux… Je me suis moi-même intéressé à ce pilier afin de réaliser mon premier investissement locatif en région parisienne et les choses ne sont pas si simple...

Mon tuyau dans cet article sera de vous faire prendre conscience que malgré ce que prône beaucoup de sites ou de blogs sur internet à savoir l’investissement immobilier il faut faire attention. Souvent on ne vous montre pas d’exemples chiffrés qui tiennent compte de toutes les charges, une étude préalable s’impose avant de se lancer tête baissée…

Les envies et la réflexion...

J’ai envie d’investir dans un appartement ancien (avec éventuellement des travaux que je pourrai faire moi-même…) sur un 2 pièces car il y a quand même moins de turn over de locataires que dans un studio et comme j’aime m’occuper moi-même des choses, je souhaite que cet appartement ne sois pas trop loin de chez moi en région parisienne afin de le gérer plus facilement.

Je me suis donc mis en quête d’un appartement sympa en regardant les prix des 2 pièces à l’achat, des loyers qui sont pratiqués dans ma région et j’ai rencontré également ma banque afin de voir quel serait le montant des mensualités de crédit à rembourser chaque mois…

Le rendement locatif en chiffre !

Avec tous les éléments collectés, je décide donc de calculer mon rendement locatif Net d’impôt car les impôts n’oublierons pas de me prélever par rapport aux revenus locatifs (après déduction des charges qui le méritent)… le détail de mon calcul représente -3.85% (voir la photo de cette article pour le détail) Formule du rendement = 100*(Loyer annuel - (Charges+Impôts) / Prix de revient)

Le rendement locatif est loin d’être bon, il est même selon mon calcul négatif ! L’immobilier reste cher en île de France, nous sommes donc en haut de la courbe des prix et je me dis que ce n’est peut-être pas le moment de faire un investissement locatif dans cette région ou bien que cette façon d’investir dans l’immobilier n’est pas la bonne… Mais alors que faire ?

Les autres possibilités…

Voici le résumé de mes réflexions en l'état pour améliorer cet investissement :

- Il faut peut-être que je trouve une ruine d’appartement avec beaucoup de travaux afin de faire baisser le prix d’achat de manière importante et d’améliorer le rendement (pas facile à trouver mais pas impossible…)

- Je devrais peut-être investir dans un immeuble de rapport avec plusieurs appartements afin de booster le rendement et de répartir le risque (pas évident quand même pour un tout premier investissement)

- Je pourrai mettre en colocation cet unique appartement que j’ai repéré (oui mais il n’y a pas de grandes écoles pour les étudiants là ou je souhaite investir…) ou encore je pourrai faire de la location saisonnière pour les avantages fiscaux mais le turn-over est important et je ne pourrai pas m’en occuper moi-même car et oui je travaille !

- Je pourrai acheter un appartement neuf avec un cadre fiscal avantageux (Pinel), mais après étude, les prix sont chers à l’achat pour avoir un 2 pièces à 160K€ et les appartements se trouvent dans des villes ou quartiers que je n’aime pas, il est toujours bien d’investir là où on connaît. De plus avec l’avantage fiscal ne dure pas et il y a pas mal de contraintes sur le prix du loyer à pratiquer.

Ou alors, je change tous mes plans et j'accepte d'investir en province dans une zone ou les prix à l’achat sont bas mais les loyers pas ridicules et je fais gérer le tout par une agence, il faut donc refaire une autre étude avec de nouvelles données !

Bref ce n’est pas si simple, affaire à suivre…

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